Las compraventas se reactivan
Las compraventas de viviendas se sacuden los descensos que habían cosechado en los dos meses anteriores y se anotan en el último mes analizado una subida del 5% interanual, con más de 58.845 operaciones formalizadas en toda España. Este repunte rompe con la tendencia negativa y muestra la resiliencia del mercado inmobiliario español.
La mejora se ha producido tanto en el caso de los pisos, cuyas transacciones han repuntado un 3,1% interanual, con 43.735 operaciones; como en el de las viviendas unifamiliares, que han alcanzado las 15.110 compraventas, con un alza del 10,7% respecto al mismo periodo del año anterior.
Sin embargo, no ha habido un rebote generalizado en el conjunto del país. El análisis por comunidades autónomas revela una realidad fragmentada:
| Comunidad Autónoma | Precio m² | Operaciones | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Islas Baleares | €2453 | 15,582 | +0.0% |
| País Vasco | €2319 | 25,857 | +0.0% |
| Madrid | €2239 | 88,533 | +0.1% |
| Cataluña | €1770 | 108,542 | +0.0% |
| Canarias | €1470 | 27,321 | -0.0% |
El repunte del 5% en compraventas refleja varios factores: la adaptación del mercado a los nuevos tipos de interés, la recuperación de la confianza del consumidor y el ajuste de expectativas de precios. Sin embargo, la heterogeneidad regional es notable - mientras comunidades como Castilla y León (+21,4%) y La Rioja (+21,2%) muestran crecimiento robusto, Madrid (-5,4%) y Cantabria (-5,6%) aún enfrentan desafíos.
Perspectiva: Esta divergencia regional sugiere que los factores locales (oferta disponible, dinámica económica regional, políticas de vivienda autonómicas) están ganando peso frente a los factores nacionales en la determinación del ritmo de transacciones.
El precio marca máximos de la serie histórica
El precio medio de las viviendas vendidas ha sumado su vigesimosexta subida interanual consecutiva, tras repuntar un 6,3% y alcanzar los 1.940 euros/m². Se trata del promedio más alto de la serie histórica del Consejo General del Notariado, que arrancó en 2007.
Al igual que en el caso de las compraventas, los precios se han encarecido tanto en los inmuebles plurifamiliares como en los chalets. En concreto, el m² de los pisos repuntó un 7,8% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 2.230 euros/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar registró un promedio de 1.466 euros/m², con un aumento del 5,4%.
Mayores Incrementos
Menores Incrementos
Navarra es la única región que no ha registrado un incremento de precios significativo (el m² se ha mantenido prácticamente estable con una variación del -0,04%). En el lado alto de la tabla se encuentran La Rioja (+32,4%), Cantabria (+22,6%), Islas Canarias (+22%), Asturias (+15,9%), Comunidad Valenciana (+13,8%), Aragón (+13,6%), Castilla y León (+13,4%) y Madrid (+10,1%).
Las hipotecas crecen a doble dígito
Los datos de los notarios también muestran un alza de dos dígitos en la firma de hipotecas, con 29.614 operaciones en el último mes analizado, un 11,4% más que en el mismo periodo del año anterior.
A diferencia de las compraventas, en este caso se imponen los números positivos en todas las autonomías. Las CCAA donde más han crecido las firmas de préstamos hipotecarios para la compra de vivienda son:
- Extremadura: +39,1%
- Aragón: +23,4%
- Castilla-La Mancha: +20,8%
- Región de Murcia: +19,3%
- Castilla y León: +18,2%
Por otro lado, el importe medio de las hipotecas se ha disparado un 15,2% interanual, hasta alcanzar los 183.118 euros. Se trata del segundo dato más elevado de la serie histórica, solo superado por el registrado el pasado julio.
El crecimiento del 11,4% en hipotecas supera al de compraventas (5%), lo que sugiere dos fenómenos simultáneos:
- Aumento del apalancamiento: Los compradores están solicitando hipotecas por importes mayores, posiblemente debido al incremento de precios.
- Recuperación del crédito: La banca estaría relajando sus criterios de concesión o los tipos de interés están resultando más asumibles de lo esperado.
- Composición del mercado: Podría estar aumentando la proporción de primera vivienda frente a inversiones en efectivo.
El LTV (Loan-to-Value) medio del 72,5% indica que, pese al aumento de precios, los compradores mantienen aportaciones iniciales significativas, lo que sugiere prudencia y capacidad de ahorro.
Perspectivas y Conclusiones
El mercado inmobiliario español muestra signos de robustez y adaptación a un entorno de tipos de interés más elevados. La combinación de precios en máximos históricos con un aumento de las transacciones y la financiación sugiere una demanda sólida, aunque selectiva.
Factores Positivos
- Demanda real sostenida
- Crédito disponible (crecimiento hipotecario del 11,4%)
- Escasez de oferta nueva
- Resiliencia económica general
- Confianza del consumidor
Riesgos y Desafíos
- Sostenibilidad de precios en máximos
- Accesibilidad para nuevos compradores
- Divergencia regional creciente
- Incertidumbre macroeconómica
- Posible ajuste de tipos de interés
Perspectiva de futuro: El mercado parece encaminado hacia un periodo de estabilización con crecimiento moderado. Se espera que los precios mantengan su tendencia alcista, aunque a un ritmo más contenido, mientras que las transacciones podrían experimentar ajustes estacionales. La fragmentación regional continuará siendo una característica definitoria, con mercados como Madrid y Barcelona mostrando dinámicas diferentes a las de regiones con menor presión de precios.
La evolución de los tipos de interés y las políticas de vivienda que se implementen en los próximos meses serán determinantes para la sostenibilidad de la actual tendencia. Asimismo, la capacidad de ahorro de las familias y la evolución del mercado laboral seguirán siendo variables clave a monitorizar.
Periodo analizado: Últimos datos disponibles hasta 09 febrero 2026
Métodología: Análisis basado en datos mensuales certificados por notarios
Análisis: Franck BAMMA | Equipo de Análisis Inmobiliario